您的位置: 信阳信息港 > 娱乐

我国加入WTO后对房地产业的影响及应对策

发布时间:2019-09-18 02:06:06

  我国加入WTO后对房地产业的影响及应对策略_我的钢铁

  2001年11月10日,我国正式加入世贸组织(WTO)。入世,带给我们的既有机遇,更有挑战。入世,对我国整体社会和经济发展、对各行各业的影响将是全面、深远和长期的。入世对我国房地产业影响的广度、深度,目前还难以准确概括和全面预测,但其影响将会随着我国对外开放的不断深入以及全球经济一体化进程的演变逐渐显现出来。本文结合广州市房地产业和房地产市场的现状与发展趋势,以及广州城建开发集团的实际,谈几点粗浅的意见。

  一、加入WT0对我国房地产业的影响

  (一)有利的因素和发展机遇

  1、房地产市场需求有望扩大。作为华南地区的政治经济中心,广州的涉外经济活动、与国际经济的联系进一步频繁,预计前来投资、经商、办实业的国外企业、客商会大大增加,从而扩大对写字楼、宾馆、商场、厂房等房地产的市场需求。另外,对高级公寓、别墅等的需求,特别是租赁需求也将增加。

  入世后,经济更加活跃,预示着就业机会增加、城市居民的收入增长。而且随着关税下降,居民的消费结构会逐步产生变化,用于基本生活消费的支出会降低,用于购房、买车的支出比重增加,有利于刺激和带动住宅市场的需求。居民消费观念得到更新,住房消费将掀起热潮。东部发达地区出现“后小康”人居模式,住房面积增加,综合功能提高,人居环境优化。随着小汽车逐步进入家庭,将使市郊住宅成片获得开发。随着户籍制度改革,农民大批变为市民,城市化的步伐会大大加快。

  2、来自境外的房地产投资规模将增加,房地产的融资渠道将进一步拓宽。入世以后,随着国内房地产管理增加透明度,进一步按照国际市场规则规范房地产市场,更多的境外投资者、国外知名的大型房地产集团必将进入国内市场,尤其是广州这样房地产市场相对成熟的大城市。广州房地产市场中境外投资的不断增加,将改变现有的总体投资格局,这在给国内企业构成竞争的同时,必然扩大整个房地产投资、开发规模,为推动房地产市场的发展创造更加广阔的空间。另外,对外资金融服务机构准入政策的放宽,将扩大外资银行的服务范围,为房地产开发企业的资金需求及城市居民的住房消费融资提供支持,从而拓宽房地产市场中企业和个人融资的渠道,促进房地产融资多元化。

  3、房地产市场机制的建立和完善将进一步加快。国内房地产市场必将逐步按照国际惯例加快与国际经济接轨,引入国外房地产市场的竞争机制和经营理念,进一步完善房地产市场法律、法规体系,规范市场管理,积极培育统一开放、竞争有序的房地产市场机制和市场环境。

  4、房地产业及相关行业的经营管理水平将全面提升。入世后,国外发达的中介组织必定与国内中介机构争夺市场;必将促进我国经纪代理、信息咨询、顾问、价格评估、房地产抵押、担保、保险等中介服务水平的全面提升;也将培养、造就一批熟悉国际惯例和先进经营管理经验的高级管理人才;引进国际先进技术、先进工艺、高新建材,促使产品科技含量的提高,成本的降低,促进房地产业的生产力水平提高到新的高度。

  (二)面临的挑战和不利因素

  1、房地产开发企业将面临来自国外企业的激烈竞争压力。入世以后,国外知名的大型房地产企业集团必将挤占我国市场,他们集资金、技术、销售、物业管理等优势于一身,具有较强的竞争力。目前国内大多数房地产企业规模小、资金少、信用差,部分国有企业仍处于转轨转制过程中。广州市现有房地产企业1300多家,但八成以上都是规模较小的公司,企业发展后劲不足,市场竞争能力较弱,在资金、技术、人才、经营管理等各个方面与国外大的房地产企业相比,存在很大的差距。同境外房地产开发商的资金、经验、管理相比,我国房地产开发项目的策划水平不高、产品定位不准、融资手段有限等方面的问题也很明显。未来几年,来自外商的竞争将非常激烈和残酷,市场优胜劣汰的特征将越来越明显,将有大量的国内企业被淘汰。如何加快转换现有房地产行业的运行体制和机制,真正与国际房地产经济运行规则和竞争机制接轨,是本行业面临的一个重要问题和挑战。

  2、房地产金融机构将面临冲击。国内的房地产消费贷款,金融机构普遍缺乏经验,相关的市场风险分散机制尚未形成,使得贷款方承担的风险过度集中,限制了贷款业务的发展。相比而言,国外的金融市场则非常发达,在房地产建设和消费贷款的发放上,积累了丰富的经验。

  3、房地产相关行业如规划设计、房地产咨询策划、评估代理等中介服务业以及物业管理等也将面临剧烈的冲击。总的来说,入世对我国房地产业的薄弱环节将带来不小的冲击。国内企业将面临人才的流失;大量外观、户型、小区设施方面落后的积压房将更难盘活;规模小、效益差的中小企业将受到国内外双面夹击,其中一些将倒闭或被兼并;在“透明度原则”下,传统的政府管理方式将受到挑战;城市基础设施压力更大;部分住宅产品和建材产品将面临着价格战;金融机构的金融风险将加大……。

  二、应对措施和对策建议

  (一)加快市场化与国际化步伐,提高房地产开发企业的综合竞争力

  一是发挥“广州城建集团”的品牌优势,整合资源,做好品牌建设。房地产品牌很大程度上是一种对社会的承诺,对城市的承诺,对消费者的承诺和长期感。承诺和社会感也是我们赖以生存的基础。无论入世后的需求怎样变化,我们都将坚持把“创造更加适合人们居住的环境”作为奋斗目标,主要工作是围绕着扩大融资途径,树立品牌意识,强化服务,注重人才培养等方面进行。

  二是实现观念的转变。入世对我们的影响是全方位的,直接、广泛、深刻的是对人们的行为规则、观念和行业习惯的冲击。去年以来,广州城建开发集团举办了WTO有关法律和知识的全员培训,并结合集团与香港越秀集团资产重组工作,组织全体员工学习香港的有关法律、资本市场的有关知识,在选派赴港人员方面也做了充足的准备。我们要求广大员工必须转变经营观念和意识,尽快弄清国际市场的“游戏规则”,确立现代市场经营观念,牢固树立融入世界经济潮流的全球观念和市场竞争意识。

  三是实现机制创新。2001年,经国务院批准,广州城建开发集团与香港越秀集团实行了资产重组。去年5月,集团的95%资产进入香港资本市场。集团将由原来纯粹的国有独资企业,转变成为越秀企业集团属下的房地产专业上市公司,兼具有外资、中外合资、国有企业三种不同的身份。这次资产重组,是实现企业强强联合,取得快速发展的一次重大机遇。资产重组不仅使集团获得了体制优势和潜在的融资功能,而且拥有了良好的生产能力、市场渠道、资质与人才优势和发展后劲。重组完成后,集团将借助200多亿元资产注入香港越秀集团的途径,进入香港市场,参与国际资本市场的竞争,从而发展成为一个跨所有制、跨地域的大型集团企业。

  四是构建超前的管理方式和发展理念。企业的结构调整和产业发展,要着眼于在全球范围内进行,有“经济全球化”的概念。从长远看,房地产行业“企业多元化、价格市场化、融资证券化”的发展格局将是不可避免的。我们将利用与境外企业合作的机会,向境外同行学习,使我们的管理机制和发展理念与国际接轨,内部管理制度和经营管理理念、投资理念进一步市场化、国际化。

  五是提高企业核心竞争力,取得新的竞争优势。近几年,我们加快了企业改革步伐,以“机构重组,机制重建”为目标,努力在提高投资决策能力、获取项目土地能力、筹措资金能力、回避风险能力和市场研究等方面有了质的飞跃。今年,我们又开展了“成本效益年”的活动,对集团内部房地产业务进行整合和重组,在整合社会资源、控制管理成本、凝聚人力资源等方面,加快市场化步伐,努力在培育一支成熟的经营管理人员队伍方面取得进展。总的目标就是要使企业具备高效的管理、较强的控制和整合各种资源的能力和机制,尽快进入和适应资本经营型、质量效益型的发展新阶段,保持稳定的发展后劲。

  (二)加快转变政府职能,全面规范政府行为的建议

  1、深化完善政府机制改革,尽快转变行政角色。从适应市场经济发展和入世的要求出发,必须对政府职能进行“有进有退”的改革。不该由政府管的事情就应该有序“退出”,应该由政府管的要及时“进入”,并切切实实地管好。

  2、增强依法行政的操作性、有效性和透明度。关键是要把创新政府管理制度与适应和利用WTO规则相结合起来。积极培育一个与国际经济和房地产国际惯例相接轨的政策与法制环境,建立、健全房地产业法律、法规体系。营造一个规范化、市场化、开放性的房地产行业环境。当前,比较迫切的是要增加政府行政的透明度。一是做出具体行政行为的依据要透明,处理、审批、行政处罚、申办许可证等的依据、法律法规、规章应该公开;二是行政程度公开透明,要求政府公开办事程序、审批过程、审批结果;三是简化政府审批程序。房地产开发周期还受政府审批程序的制约,应进行调整,提高效率;四是调整、规范、完善房地产行业政策,使之更公平、透明。依靠政府的规范化管理和经济优胜劣汰的运行规则,市场将会更公平、合理和优化。

  3、从根本上改进政府管理经济的方式。一是重点抓好行政审批制度的改革和政务公开,严格依据“法定决策程序”和“法定决策要素”实施行政行为,减少随意性。

  二是加快推动房地产行业的体制改革。政府应该给予正确的政策引导,鼓励和支持广州房地产企业抓紧推进改革,提高国内企业的整体市场竞争力。

  三是加强和规范土地一级市场的管理,增加土地市场的透明度,全面推行和健全国有土地招投标拍卖制度,使土地供应全面市场化、规范化,防止土地收益流失。

  四是进一步建立、健全房地产业及相关中介服务领域的行业规范,培育和完善与房地产业紧密相关的中介服务市场。

  五是加强国内房地产企业人才的培训,为入世作好高级经营管理和技术人才的准备工作。

  4、加快建立公共财政框架,从根本上推动政府行为的全面规范。应尽快启动政府财政预算管理制度改革,特别是严格实行“收支两条线”管理,杜绝目前存在的乱收费、行业垄断等弊端,规范和完善房地产开发与建设环节的税费征收行。

动力
中医中药网
通信
猜你会喜欢的
猜你会喜欢的